摘要：近日，雅戈尔发布了2018年年报及战略调整公告。雅戈尔战略调整引发了广泛关注，“昔日股神”将逐步剥离金融资产业务，聚焦服装主业。经此调整，雅戈尔房地产、投资和服装“三驾马车”将调整为服装和地产业务。2018年年报显示，2018年雅戈尔服装、...
近日，雅戈尔发布了2018年年报及战略调整公告。雅戈尔战略调整引发了广泛关注，“昔日股神”将逐步剥离金融资产业务，聚焦服装主业。经此调整，雅戈尔房地产、投资和服装“三驾马车”将调整为服装和地产业务。
2018年年报显示，2018年雅戈尔服装、地产和投资净利润分别为8.30亿元、10.49亿元和17.98亿元，其投资业务净利润远超服装和地产。雅戈尔为何要放弃赚钱的投资业务，转而聚焦服装业务，外界对此纷纷表示疑惑。雅戈尔公告中给出的理由是，基于资本市场的价值体系，多元化经营的公司通常被给予较低的估值。
雅戈尔公共关系部负责人对《中国经营报》记者表示，雅戈尔未来对于服装主业还是非常看好的。此外，对方还表示，“雅戈尔不会退出房地产业务，主要还是看机会，因为总体上房地产的机会没有像以前那么多了。对于房地产业务，如果有机会公司肯定会拿地，没机会可以观察。”
实际上，雅戈尔放弃财务性股权投资的同时，也开始逐步拓展房地产业务。进入2019年以来，雅戈尔也多次斥资拿地，并计划向新兴关联产业转型。
回归主业
雅戈尔1979年成立于浙江宁波，以服装业务起家，经过多年发展，逐渐成为男装行业的龙头企业。2007年，雅戈尔提出了发展房地产、投资和服装“三驾马车”多元发展战略。后来，雅戈尔的投资业务做得风生水起，投资利润不仅一度超过服装和地产，还因其惊人财技与投资战略被外界称为“股神”。2005 年，雅戈尔持有的金融资产市值急速增长，一度超过 200 亿元。
此后，雅戈尔见证了资本市场的高速发展，也随之经历了投资收益的起伏波动，由此给投资者带来了估值判断的复杂化和未来预期的不确定性。基于资本市场的价值体系，多元化经营的公司通常被给予较低的估值。因此，为实现公司价值最大化的目标，雅戈尔拟对发展战略作出调整。
根据雅戈尔战略调整公告，雅戈尔拟对财务性股权投资的存量项目，除履行原有投资承诺外，根据不同的投资特点，采取二级市场减持、协议转让、期满后退出、上市后退出等不同的策略，择机进行处置。
记者注意到，截至2019年3月末，雅戈尔投资项目共计39个，投资成本304.55亿元，期末账面值达到320.20亿元。其中，财务性股权投资38个，战略性投资项目仅有1个，即宁波银行的项目。宁波银行期末账面值125亿元，作为雅戈尔长期持有的战略性投资项目，被排除在处置之外。因此，此次战略调整后，雅戈尔至少需要剥离将近200亿元的金融资产。
事实上，这已经不是雅戈尔第一次强调回归服装主业。2012年7月，雅戈尔实控人李如成公开表示，公司将重新回归到服装的主业上来，并严格控制房地产投入，调整投资规模，集中资源向品牌服装投入。2016年，李如成更是高调宣布“要用五年时间再造一个雅戈尔”，而其服装板块随后也有所回暖。
加码房地产业务
2018年年报显示，2018年雅戈尔实现营收96.35亿元，同比下降2.07%；净利润36.77亿元，同比增长11倍。地产业务方面，雅戈尔在宁波、舟山以及苏州等地展开布局，拥有新开工项目4个，新开工面积48.04 万平方米；竣工项目 3 个，竣工面积 30.06 万平方米；期末在建项目 11 个，在建面积 110.48 万平方米。
对于房地产业务，雅戈尔公共关系部负责人对记者表示，雅戈尔房地产业务以宁波本地为主，其他地方也看看机会。雅戈尔目前也是从稳健出发，有好的机会或好的地块，公司可能还是会去拿地。雅戈尔不会退出房地产业务，主要还是看机会，因为总体上房地产的机会没有像以前那么多了。
同策研究院总监张宏伟对记者分析称，宁波是一个普通的二线城市，市场空间发展肯定没有杭州、苏州那么大，但是原则上也还可以布局，能够贡献市场销售，整个现状还可以。如果再从苏州去做一个优化配置，可能会更好，苏州市场空间可能要比宁波更大，未来的潜力也更大。舟山供应量比较大，还存在一些去库存压力，把业务量放在舟山，其实不是太合适。
张宏伟对记者表示，公司要再进一步做大的话，聚焦在苏州和宁波两个城市，可能会更好一点。如果只是聚焦在宁波，整个市场的发展空间和潜力可能还缺乏一定的市场空间支撑。
事实上，早在1992年，雅戈尔便开始涉足房地产领域。2004年后，雅戈尔踏上地产高速扩张的道路，在长三角各地频频高价拿地并，屡屡成为当地的“地王”。数据显示，2014年至2016年，其房地产业务分别实现营业收入106.99亿元、94.83亿元、98.82亿元，分别占雅戈尔整体营收比重的72.14%、69.14%、69.81%。
2017年，雅戈尔以近40亿元拿下位于宁波、舟山的三幅地块。2017年7月，雅戈尔宣布拟与全资子公司雅戈尔置业控股有限公司共同出资20亿元，设立上海雅戈尔置业开发有限公司，通过收购兼并等方式搜寻优质项目和地块。2017年11月，雅戈尔出资9.99亿元，与泓懿资本合作设立泓懿股权投资，用于投资包括金融服务业在内的战略性投资新产业，以及房地产并购业务。
雅戈尔2019年一季报显示，公司一季度实现营业收入25.78亿元，较上年同期增长53.31%。其中时尚服装板块完成营业收入16.46亿元，较上年同期增长20.80%；地产板块完成营业收入9.32亿元，较上年同期增长192.05%；投资业务实现净利润2.63亿元，较上年同期增长41.77%，地产营收远超服装和投资。
目前看来，雅戈尔放弃财务性股权投资的同时，开始逐步加码房地产业务。进入2019年以来，雅戈尔也多次斥资拿地。2月份，雅戈尔耗资3.9亿元购得慈溪3地块。3月份，雅戈尔又以4.5亿元的价格竞得甘肃省兰州市七里河区2地块。
此外，去年年报显示，雅戈尔在稳步推进开发业务的同时，也在向养生、养老、健康小镇等新兴关联产业转型。同时，雅戈尔计划投资17亿元筹建三级甲等标准的大型综合智能医院，打造医养结合的健康小镇。公司还成立雅戈尔康旅控股有限公司，整合现有的动物园、酒店、景区、餐饮、养生项目等资产，探索下一步发展方向。
张宏伟对记者表示，从中长期角度来讲，企业一方面通过地产+×产业的布局来去做一些转型，另一方面通过这样的方式来拿更多的地，做更多的房地产开发，尤其是住宅开发及销售，以此来提升公司的业绩规模。短期内来看，做相关的业务转型，可能更多的还是要快速获得现金流。但是从短期内来看，不论是养老健康还是文旅，还都很难运营得那么好。
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