摘要：本文来源：时代周报 作者：刘婷进入2021年，受房地产调控和金融监管收紧等多重因素影响，房地产市场持续低迷，头部房企的成绩单因而备受资本市场关注。8月23日，保利发展控股集团股份有限公司(600048.SH，以下简称保利发展)发布2021年...
本文来源：时代周报 作者：刘婷
进入2021年，受房地产调控和金融监管收紧等多重因素影响，房地产市场持续低迷，头部房企的成绩单因而备受资本市场关注。
8月23日，保利发展控股集团股份有限公司(600048.SH，以下简称保利发展)发布2021年半年度报告。数据显示，2021年上半年，保利发展实现营业总收入899.72亿元，同比增长22.07%；实现净利润146.88亿元，同比增长10.25%；归母净利润102.98亿元，同比增长1.72%。
在销售端，保利发展保持优等生水平，交出一张可圈可点的成绩单。今年1-6月，保利发展实现签约金额2851.85亿元，同比增加27.01%；实现签约面积 1671.29 万平方米，同比增长12.00%。在克而瑞地产研究院发布的《2021年1-6月中国房地产企业销售榜TOP200》中，保利发展全口径金额排名行业第五，权益金额排名行业第四，均位列行业前五。
主业表现强劲之余，保利发展积极扩宽利润边界，多元化业务成绩斐然。今年上半年，保利物业在管面积达4.28亿平方米，跻身行业第一梯队。保利商业已开业购物中心29个，分布于广州、上海、武汉等14个核心城市。
进入下半场，房企之间的竞逐将更加激烈，长期坚持财务纪律且拥有资本优势的企业将获得更多机会。保利发展将凭借多年沉淀的竞争优势，迎接属于头部企业的时代机遇。
销售业绩大幅增长
没有成功的企业，只有时代的企业。自成立以来，保利发展始终抓住时代的脉搏，战略方向清晰坚定，契合国家发展方向。
保利发展始终坚持以房地产为主业，牢牢把握住城镇化扩张带来的行业发展机遇。坚持以核心城市及城市群的布局策略，助力国家城镇化发展；坚持以刚需和改善性住宅为主的产品策略，解决居民住房需求；积极参与保障性住房、长租公寓、大健康产业等民生项目建设与投入，践行央企社会责任。
保利发展发挥布局优势，实现销售业绩大幅增长，实现跨越式发展。至2020年，保利发展销售规模连续13年稳居行业前五，唯一一家排行在前五的央企。销售规模从2006年上市时的84亿，增长至2020年的5028亿，实现14年60倍的跨越式增长，年化增长率近34%。
稳健增长的背后，离不开其坚持一贯审慎稳健的投拓策略，坚持以核心城市及城市群布局为主的发展策略。
在城市线的布局选择中，保利发展坚守核心一二城市为主。在市场流动性充裕叠加政策周期性调整时期，随棚户区改造工作推进，部分房企转向三四线市场。
2021年上半年，两集中供地拉开序幕，部分热点城市土拍热情高涨，土地成交价屡创新高。保利发展始终保持战略定力，坚持不追高，不盲从，坚守立项标准，适度增加核心城市群内潜力三线城市布局力度。
从布局结果看，保利发展土储优势不断加大，土地价值凸显。近年来，保利发展在38个核心城市储备资源始终保持在70%以上，住宅货量占比超80%，待开发面积可满足公司2-3年的开发需求，保障可持续发展的同时，保证周转效率。
第二增长曲线日渐清晰
房地产行业进入下半场，普遍的共识是在主业之外应培育更多的利润增长点，保利发展前瞻性布局多元化业务，战略规划清晰。
长期以来，保利发展围绕“一主两翼”发展战略，构建“以不动产投资开发为主、以综合服务与不动产金融为翼”的不动产生态发展平台。具体而言，保利发展以不动产投资开发为原点，形成以物业服务、全域化管理、销售代理、商业管理等为代表的综合服务翼和以不动产基金、普惠金融等为代表的不动产金融翼，满足人民日益增长的美好生活需要。
以保利物业为例，今年上半年保利物业（06049.HK）保持稳健增长态势，在大物业的整体发展战略指导下，多项核心指标录得增长。报告期内，保利物业实现营收51.53亿元，同比增长43.1%，实现归母净利润4.91亿元，同比增长22.8%。同期，保利物业合同面积增至6.2亿平方米，在管项目1576个，稳居物业行业第一梯队。
在开发时代，保利发展以高复合增长率领跑行业。进入运营时代，保利在商业上仍然取得让同行称羡的较好成绩。
截至上半年末，保利商业积极扩展规模，完成新签约购物中心 7 个。已开业购物中心 29个，分布于广州、上海、武汉等 14 个城市；开业面积 193 万平方米，在营项目出租率超 80%。
酒店业务规模亦在持续扩大。保利酒店2021 年上半年新签约项目4个，新增房间 1604 间。截至报告期末已开业酒店20个，客房数 4873 间。公寓业态完成以 N+、瑜璟阁组成的品牌体系，报告期末在营项目40个，覆盖上海、广州、杭州、成都等核心城市，累计开业6120个房间。
财务稳健优势凸显
房地产行业进入去杠杆的全新周期，多元化发力为企业谋求利润增长的第二曲线，而健康合理的财务表现则是保障企业安全的护城河。
自上市以来，保利发展总资产、营收、净利润都实现量的飞跃。总资产从165亿元增长至超万亿元；营业收入从40亿元增长至超2400亿元，复合增长率超34%；归母净利润从7亿元增长至289亿元，复合增长率超30%；毛利率始终保持在30%-40%之间，加权平均ROE保持在15%以上。
近年来，保利发展一年内到期的有息负债占比在20%左右，有息负债占总负债约30%，其他主要为预收账款和其他应付款等经营产生的无息负债，债务结构及期限合理。
2021年上半年，保利发展健康均衡的财务结构一如既往地稳定，作为各项指标满足“三道红线”的绿档企业标准，具备了兼顾风险防范与持续扩张的能力。值得注意的是，保利发展是Top5房企中唯一的绿档企业。按照监管要求，绿档房企拥有15%的有息负债增长空间。这意味着，当对手都忙于降负债时，保利发展能够在做好风险防范的同时保持持续扩张的能力。
报告期内，保利发展实现回笼金额2556亿元，回笼率为89.6%。凭借央企背景优势以及优质的资产结构，保利发展的融资成本始终保持行业低位。保利发展有息负债规模为3341亿元，有息负债综合成本仅约4.70%，较去年末下降7个基点，继续保持业内领先优势。
而在目前行业流动性收紧，房企信用利差拉大的情况下，保利发展的融资渠道以及融资成本的优势也将会进一步放大。报告期内，公司发行公司债75亿、中期票据50亿，平均融资成本为3.62%。
在房地产资金全面收紧、企业经营风险日增的背景之下，保利发展出色的财务管理能力及稳健的经营表现将更受市场青睐，在融资渠道和融资成本上的优势也将更为突出。同时，在未来“向管理要绩效”的房地产新格局下，保利发展强大的综合竞争实力优势有望进一步凸显。
